صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات چیست؟

در این مطلب درباره صندوق های سرمایه گذاری و مزایا و معایب آنها صحبت کردیم.

همانطور که اشاره شد صندوق های سرمایه گذاری از بهترین ابزارهای سرمایه گذاری برای افراد غیر حرفه ای می باشند.

انواع صندوق های سرمایه گذاری

متداول ترین نوع صندوق های سرمایه گذاری شامل صندوق های سرمایه گذاری در سهام ، صندوق های سرمایه گذاری در اوراق با درآمد ثابت، صندوق های سرمایه گذاری مختلط ( سهام و درآمد ثابت) و صندوق های سرمایه گذاری در گواهی سپرده کالایی ( شامل طلا، زعفران ، پسته و ..) می باشد.

صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات

یکی دیگر از انواع صندوق های سرمایه گذاری ، صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات می باشد. این صندوق ها در دنیا به اختصار Reit نامیده می شوند که مخفف عبارت Real estate investment trust می باشد.

این صندوق ها ابزاری برای جمع آوری پس اندازهای خرد سرمایه گذاران و سرمایه گذاری آن در حوزه املاک و مستغلات یا اوراق بهادار مرتبط با مسکن مانند اوراق رهنی می باشند.

بعبارت ساده تر این صندوق ها سرمایه خود را در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کرده و از محل خرید و فروش و یا اجاره آنها کسب درآمد می کنند. 

فعالیت این صندوق ها تحت نظارت سازمان بورس انجام شده و متولی صندوق نیز به طور مستمر فعالیت آن را زیر نظر دارد. مدیریت دارایی های صندوق که عمدتاً شامل املاک و مستغلات می شود، توسط مدیر صندوق صورت می گیرد. مدیر بهره برداری نیز بعنوان بازوی اجرایی و مشورتی در کنار مدیر صندوق ایفای نقش می کند.

مزایای صندوق املاک و مستغلات

بزرگ ترین مزیت صندوق های املاک و مستغلات این است که امکان سرمایه گذاری در حوزه مسکن و ملک را برای افراد با سرمایه و پس انداز کم فراهم می نمایند.

در کشور ما به دلیل تورم های قابل توجه در اقتصاد، قیمت زمین و املاک رشدهای قابل توجه داشته و امکان خرید ملک برای همه میسر نمی باشد در عین حال سرمایه گذاری در ملک در همه کشورها بعنوان گزینه کم ریسک و پوشش دهنده افراد در مقابل تورم می باشد و به اصطلاح سرمایه گذاری در ملک بعنوان سپر تورمی عمل می کند.

مزیت دیگر این صندوق ها استفاده از افراد متخصص در حوزه املاک بعنوان مدیر بهره برداری می باشد که نگهداری و بهسازی املاک و مستغلات صندوق و بررسی شرایط بازار و پیشنهاد خرید و فروش را بعهده دارند.

معایب صندوق های املاک و مستغلات

یکی از ویژگیهای صندوق املاک و مستغلات که شاید بعنوان عیب این صندوق ها مطرح است این موضوع می باشد که معامله واحدهای سرمایه گذاری صندوق ها در بازار بورس یا فرابورس بر اساس عرضه و تقاضای بازار صورت می گیرد و در مقاطعی بدلیل ضعف تقاضا ممکن است قیمت واحدهای سرمایه گذاری صندوق کمتر از ارزش واقعی آن معامله گردد و برای افرادی که نیاز به نقدینگی دارند و قصد فروش واحدهای سرمایه گذاری خود را دارند این موضوع جذاب نخواهد بود.

هرچند وجود بازارگردان تا حد زیادی این مشکل را رفع می نماید ولی در عمل شرایطی را شاهد هستیم که قیمت واحدهای سرمایه گذاری پایین تر از ارزش روز آنها ((NAV معامله می شود .

تفاوت صندوق املاک و مستغلات با فروش متری مسکن

همواره ایده ای مطرح می شود بعنوان فروش متری مسکن که با هدف فراهم کردن زمینه سرمایه گذاری سرمایه های خرد در حوزه مسکن بوده و به منظور کمک به اقشار کم درآمد در جهت خانه دار شدن می باشد.

این ایده هیچ زمان به عملی نشده است. دلیل اصلی این است که ساختمان کالای استانداردی نبوده و امکان فروش متری به همین دلیل وجود ندارد. بعبارتی حتی در داخل یک ساختمان واحدهای شرقی یا غربی، شمالی یا جنوبی تفاوت قیمت دارند.

در داخل یک کوچه نیز ساختمانهای مختلف با توجه به موقعیت و نقشه و متریال تفاوت قیمت دارند و امکان استاندارد کردن آنها وجود ندارد.

صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات این مشکل را حل نموده است. مالکیت در این صندوق ها مشاع می باشد به این معنا که دارندگان واحدهای سرمایه گذاری بصورت مشاع و به نسبت واحدهای خود در کلیه دارایی های صندوق سهیم می باشند. از اینرو سرمایه گذاری به هر مبلغ در این صندوق ها امکان پذیر می باشد.

صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات مهر ایرانیان

این صندوق  در تاریخ ۲۵ مهرماه ۱۴۰۱ با دریافت مجوز از سازمان بورس تاسیس گردید. این صندوق با شماره ۱۲۰۳۶ نزد سازمان بورس و شماره ۵۴۵۳۰ نزد اداره ثبت شرکتها به ثبت رسیده است.

مدیر این صندوق شرکت سبدگردان آرکا و موسسین اصلی آن شرکت لوتوس مهر ایرانیان از شرکتهای خصوصی فعال در صنعت ساختمان و جناب آقای رضا دژآگاه از افراد شناخته شده در صنعت ساختمان می باشند.

بزودی پذیره نویسی این صندوق در بورس تهران صورت می گیرد. علاقمندان برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد الزامات فعالیت صندوق میتوانند اساسنامه و امیدنامه صندوق و اطلاعات تکمیلی در سایت صندوق به آدرس  ireit.ir را مطالعه کنند.

نتیجه گیری

صندوق های املاک و مستغلات ( Reit) ابزاری برای سرمایه گذاری در حوزه مسکن بوده و پلی بین بورس و بازار مسکن می باشند. در حال حاضر افرادی که قصد سرمایه گذاری در حوزه مسکن را دارند باید مبالغ قابل توجهی سرمایه داشته باشند در حالی که با کمک این صندوق ها حتی با 1000 تومان نیز امکان سرمایه گذاری در حوزه مسکن و بهره گیری از رشد قیمتها در حوزه املاک وجود دارد.